Что год грядущий нам готовит? Простой вопрос и столь сложный ответ, особенно когда речь идет о рынке недвижимости.

Давайте сначала вспомним, чем нам запомнился 2015-ый год. Ведь предсказать что нас ждет в будущем можно лишь оглянувшись в собственное прошлое. С декабря 2014-го рынок недвижимости пришел в движение: резкий скачок курса доллара и евро подстегнул население к массовой скупке недвижимости как эффективного средства сбережения и инвестирования. Применительно к Омску и некоторым другим Сибирским городам массово скупать жилье начали и наши соседи из Казахстана. В дополнение к этому Банк России поднял ключевую ставку до 17%, чем существенно ограничил потребительское и ипотечное кредитование. Как некий итог - бешенный спрос на недвижимость, наблюдаемый в декабре 2014-го года, сменился полным затишьем в самом начале 2015 года. 

Недвижимость в цифрах или катастрофа 2015 года?

В 2015 году суммарный объем сделок с недвижимостью в денежном выражении в России упал на 42%. Падение спроса вынуждает снижать цены, что, собственно и произошло. Падение цен на жилье в среднем по стране составило 15%, в Москве - около 10,2%. Для Омска падение цен на первичное жилье (новостройки) составило около 5%, а на вторичное жилье - уже 10%. Падение спроса на жилье в Омске составило около 22%, ипотеку стали брать на 30% меньше. Да и покупают сейчас в основном жилье эконом класса: однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Об этом говорит небольшой рост цен за квадратный метр именно на эти типы квартир.

К тому же скромный рост цен на квадратный метр жилья компенсируется возможность поторговаться с продавцом, сбив начальную цену на 10-15%. Квартир на продаже сейчас множество, а покупателей достаточно мало. Торг стал неотъемлемым элементом практически большинства сделок, будь то покупка или аренда жилья.

В 2015 году в нашем городе ввели в эксплуатацию жилья на 8-9% больше, чем в 2014 году, то есть завершили строительство новостроек, начатых в 2013-2014 годах. С учетом падения спроса на недвижимость вряд ли стоит ожидать дальнейшего роста объемов строительства. Те, кто мог купить жилье - уже его купили. Соответственно, особых всплесков спроса на недвижимость пока не предвидится.

Адаптация агентств недвижимости к кризису идет в рамках сокращения издержек. Часть агентств закрывается, часть - сокращают число офисов, часть - объединяются. Мы склонны верить, что данная тенденция будет усиливаться.

А где покупатели?

В Омске существенно сократилось число платежеспособных покупателей и арендаторов. Причины сугубо экономические. Рост цен многие на продовольственные товары уже давно превысил 20-30%, импортное продовольствие подорожало в соответствии с курсом валюты - в 2 раза минимум. Аналогичная ситуация и с бытовой техникой - почти двухкратный рост цен.

Допустим, средняя заработная плата в 2014 году в Омске была около 25000-26000 рублей (или 830-860 долларов США при пересчете 30 рублей за 1 доллар). В 2015 году средняя заработная плата составила около 27000 рублей (или 385 долларов США при пересчете 70 рублей за 1 доллар). То есть покупательная способность населения сократилась вдвое. В дополнение к этому ряд крупных промышленных предприятий испытывают финансовые трудности, не говоря уже о малом бизнесе. А наиболее мобильная часть населения переехала в более крупные города, где легче найти работу и заработная плата выше.

К тому же большинство наших граждан было, в буквальном смысле, "закредитовано". К середине 2015 года в Омской области было зарегистрировано более 425 тысяч потребительских кредитов, выплаты по более 19% из которых просрочены более чем на 30 дней.

Даже наши ближайшие соседи из Казахстана уже не могут оказать существенного влияния на рынок омской недвижимости. Национальный Банк Казахстана отпустил тенге в свободное плавание, также как это сделал Банк России с рублем. Немного утрируя, поясним, что более крепкая валюта позволяла жителям Казахстана покупать доллары за 36 рублей (в пересчете на тенге, конечно же) и продавать их в Омске за 70 рублей, как это было в декабре 2014-го года. Теперь доллар что в Казахстане, что в России стоит одинаково.

Другой аспект - аренда квартир студентами. Число студентов сокращается с каждым годом, причем не всегда по демографическим причианам. Часть студентов вынуждена была оставить учебу в силу потери работы, удорожания стоимости обучения в учебном заведении и т.д. Эти студенты уже не приедут в Омск на время сессии, снижая спрос на аренду квартир.

И что же будет в 2016-м?

В следующем году нас ждет адаптация к текущим реалиям. Большинство дорогостоящих покупок отходят на второй план: машины, бытовая техника, недвижимость - спрос будет снижаться, предпочтение будет отдаваться более дешевым вариантам. Надежда есть на ипотечное кредитование. Государство продолжило субсидирование ставки по ипотечным кредитам для ряда банков (например, Сбербанк). Правда в силу всех вышеописанных причин воспользоваться ипотекой смогут все меньшее число людей. Более жесткая политика банков по проверке платежеспособности клиентов отсеит часть потенциальных покупателей квартир. Тем не менее, маховик ипотечного кредитования снова начал раскручиваться, что в итоге даст свой положительный эффект.

К тому же, спрос на жилье всегда будет. Агентства недвижисочти будут сокращать свои расходы, закрывать филиалы и представительства, уходить с рынка, адаптируясь под сокращение числа клиентов. Сокращение общих расходов будет сопровождаться ростом расходов на рекламу, в том числе на рекламу в печатных и онлайн СМИ.

Цены на нефть и недвижимость?

Мы не склонны верить, что резкий рост цен на нефть стабилизирует ситуацию. Отчасти рост цен вызовет положительную цепную реакцию: укрепление рубля, снижение цен на продовольственные и непродовольственные товары (правда в России в это слабо веришь), приток иностранной валюты у экспортеров сырья и т.д. Рынок валюты основан на спросе и предложении - спрос на валюту сейчас превышает предложение, а Банк России не торопится тратить валютные резервы. При росте цен на нефть, газ и другие виды сырья приток иностранной валюты в страну увеличится, все больше и больше удовлетворяя внутренний спрос.

С другой стороны, рост цен на сырье позволит таким крыпным предприятиям, как "Газпром", "Роснефть" и другим, возобновить многие проекты с отечественными компаниями, обеспечивая тех крупными заказами и работой. Как следствие, у работников таких компаний появятся лишние деньги для приобретения жилья, обучения детей в ВУЗах и т.д. То есть прямого воздействия нефтяных цен на стоимость жилья нет, но есть цепочка косвенных последствий, так или иначе влияющих на рынок недвижимости.

Послесловие

Мы не склонны впадать в полный пессимизм. Сейчас идет перестройка экономики под новые условия функционирования. После любого падения начинается подъем, пусть даже и медленный. Так было в 1998 и 2008 годах, так будет и сейчас. Изменились реалии вокруг нас, что требует от всех большей отдачи, большей эффективности и продуктивности в делах. Никто из нас не в силах в одиночку поднять с колен экономику, но каждый из нас в силах сам подняться с колен, невзирая на кризис и трудности.

Мы желаем Вам, уважаемые наши читатели, в будущем году стать лучше, чем в году уходящем: быть более целеустремленными, продуктивными и разносторонними.

 

Всегда Ваш, Камелот-Риэлт

Копирование материалов без ссылки на первоисточник запрещено.