Дорогие друзья, мы продолжаем наши обзоры изменений жилищного законодательства, рассказывая Вам о спорных ситуациях и мнении судов различных инстанций.

Конституционный Суд Российской Федерации проверил конституционность статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Ситуация: гражданин А является собственником трехкомнатной квартиры в городе Н, которая была приобретена им на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов по продаже арестованного имущества между территориальным органом Федерального агентства по управлению государственным имуществом в лице организатора торгов и гражданином А как их победителем, и право собственности на которую зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением районного суда города Н удовлетворены исковые требования гражданина А к супругам С и С о признании их утратившими право пользования указанным жилым помещением, снятии их с регистрационного учета и выселении; в части удовлетворения тех же требований, предъявленных к их дочери О, ее супругу Г и несовершеннолетним детям, со ссылкой в том числе на статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» отказано. При этом судом было установлено, что данная квартира, которая являлась совместно нажитым имуществом супругов С, была заложена ими для обеспечения договора займа, в связи с неисполнением которого заочным решением районного суда города Н на нее было обращено взыскание и определен способ реализации - продажа с публичных торгов; право собственности С на спорную квартиру было зарегистрировано на основании справки жилищно-строительного кооператива о выплате ею паевого взноса полностью; вместе с С в ордер на предоставление квартиры были включены ее супруг и дочь; в квартире зарегистрированы и проживают С и С., а также их дочь О с супругом и двумя несовершеннолетними детьми.

Апелляционным определением суда субъекта Российской Федерации решение районного суда города Н отменено частично: исходя из того что Г зарегистрирован в спорном жилом помещении и не указан в ордере на его предоставление в качестве члена семьи собственника - С, он также был признан утратившим право пользования данным жилым помещением и подлежащим выселению. Указав на отсутствие доказательств того, что О давала согласие на заем денежных средств под залог спорного жилого помещения, правом пользования которым она обладала, суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции в остальной части без изменения.

Нарушение статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» своих прав, гарантированных Конституцией Российской Федерации, гражданин А усматривает в том, что содержащееся в данной статье нормативное положение - по смыслу, придаваемому ему судебной практикой, - допускает возможность сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, на которое как на предмет залога было обращено взыскание, за лицами, получившими это право на основании ордера на предоставление данного жилого помещения.

Частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Оспариваемой статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определено, что указанное ограничение не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Данная норма была признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в данной статье разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.

Конституционный Суд также отметил, что исходя из необходимости обеспечения баланса интересов членов семьи прежнего собственника жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива и его собственника (приобретателя), в том числе при его реализации как заложенного имущества с публичных торгов, впредь до внесения в действующее правовое регулирование надлежащих изменений, вытекающих из настоящего Постановления, судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д.

Таким образом, статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», признанная частично не соответствующей Конституции Российской Федерации, утрачивает силу в соответствующей части.

Источник: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева» // Официальный сайт Конституционного Суда Российской Федерации: URL: http://www.ksrf.ru/ru/Decision/Pages/default.aspx

 

Продавая долю в праве общей собственности на квартиру, необходимо удостовериться в том, что лица, имеющее преимущественное право покупки, получили направленные им уведомления.

Такой вывод следует из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 5-КГ14-136, которым рассматриваемое дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Источник: Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации: URL: http://www.supcourt.ru/moving_case.php?findByNember=5-%CA%C314-136).

Напомним, что по общему правилу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации для остальных участников долевой собственности предусмотрено преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности при продаже такой доли постороннему лицу. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.